Bubikon will Planungsgewinne mit 30 Prozent «besteuern»

 

Der Gemeinderat Bubikon hat am Freitag (13. Detember 2024) die grossangelegte Revision der Ortsplanung in die öffentliche Auflage geschickt. Dies geht aus amtlichen Publikationen im kantonalen Amtsblatt und auf der Website der Gemeinde hervor. Das Paket umfasst eine Teilrevision der Richtplanung  sowie Teilrevisionen der Nutzungsplanung mit Änderunen der Bau- und Zonenordnung (BZO) sowie der Einführung einer kommunlaen Mehrwertabgabe bei Zonenplanänderungen. Besonders letzteres dürfte zu reden geben.

 

Die rechtskräftige Richt- und Nutzungsplanung stamme im Wesentlichen aus dem Jahr 2013, schreibt der Gemeinderat. In den vergangenen 30 Jahren habe in der Gemeinde Bubikon eine stetige Entwicklung stattgefunden. Die Bevölkerungszahl und die Anzahl Arbeitsplätze hätten kontinuierlich zugenommen. «Gleichzeitig bestehen noch etliche Geschossflächenreserven innerhalb der Bauzonen, die ein weiteres Wachstum ermöglichen. Diese Veränderungen erzeugen einen spürbaren Siedlungsdruck und ein erhöhtes Verkehrsaufkommen und wecken Bedürfnisse nach Erholungsraum und zusätzlicher Infrastruktur.» Die Revision der Richt- und Nutzungsplanung soll den gewandelten Ansprüchen Rechnung tragen und die Grundlage für eine qualitätsvolle und nachhaltige Entwicklung bilden.

 

Die Revision der BZO umfasst laut Gemeinderat insondere folgende Änderungen:

•     Harmonisierung der Baubegriffe
•     Anpassungen der Bauvorschriften aufgrund von Praxiserfahrungen (u.a. Grösse Dachflächenfenster / Umgang mit Stützmauerkonstruktionen)
•     Liberalisierung der Schrägdachpflicht
•     Reduktion der Bauvorschriften in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen
•     Einführung eines Grenzbedarfs für private Abstellplätze für Motorfahrzeuge
•     Vorschriften zur Förderung der Siedlungsökologie mit Einführung einer Grünflächenziffer (Naturnahe Umgebungsgestaltung u. ökologische Ausgleichsflächen / Vorgärten / Flachdachbegrünung / Siedlungsrand / Baumpflanzungen / Vermeidung unnötiger Lichtemissionen)
•     Einführung von Sonderbauvorschriften zur Förderung von preisgünstigem Wohnraum
•     Zonenplanänderung in einem Teilbereich der Tafletenstrasse

    

30 Prozent Mehrwertabgabe bei minimaler Freifläche von 1'200 Quadratmetern

 

 

Brisant ist die geplante Einführung einer kommunalen Mehrwertabgeb bei Zonenänderungen, die für die Grundeigentümer einen Planungsgewinn bedeuten, also etwa Einzonungen und Aufzonungen.

 

Am 1. Januar 2021 traten im Kanton Zürich das Gesetz und die Verordnung zum Mehrwertausgleich in Kraft. Auf kantonaler Ebene wird zu Gunsten des Kantons eine Mehrwertabgabe auf Einzonungen und Umzonungen von Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen erhoben. Der Abgabesatz beträgt 20 Prozent des mit den Einzonungen erzielten Mehrwerts. Auf kommunaler Ebene kann zu Gunsten der Gemeinde eine Mehrwertabgabe bei Auf- und Umzonungen erhoben werden. Das kantonale Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) und die zugehörige Verordnung (MAV) verlangen als rechtliche Grundlage für den kommunalen Ausgleich des Mehrwertes bei Auf- und Umzonungen, entsprechende Regelungen des Abgabesatzes und die Festlegung einer Freifläche in der Bau- und Zonenordnung sowie den Erlass eines Reglements für einen entsprechenden kommunalen Fonds.

Die Gemeinden können bei Auf- und Umzonungen eine Mehrwertabgabe zwischen 0 Prozent und höchstens 40 Prozent des um CHF 1.00'000 (Freibetrag) gekürzten Mehrwerts erheben. Entscheidet sich die Gemeinde für die Erhebung der Mehrwertabgabe, so muss sie ergänzend zum Abgabesatz eine Freifläche bestimmen. Die Freifläche kann zwischen 1'200 und 2'000 Quadratmetern betragen. Grundstücke, die kleiner sind als diese Freifläche, sind von der Mehrwertabgabe unter der Voraussetzung befreit, dass der Mehrwert auf diesen Grundstücken kleiner ist als CHF 250'000. Bubikon will nun «aufgrund des zu erwartenden Mehrwerts sowie der hohen Standortattraktivität» soll den Abgabesatz auf 30 Prozent festlegen. Die Freifläche soll in Bubikon auf den Minimalwert von 1'200 Quadratmeter festgelegt werden.

 

Die lnkraftsetzung eines kommunalen Mehrwertausgleichs habe vorerst keine Auswirkungen für die Grundeigentümer, schreibt der Gemeinderat. Die Teilrevision definiere jedoch die Rahmenbedingungen, welche beim Ausgleich von künftig entstehenden Mehrwerten gelten: «Erst wenn im Rahmen von Auf- oder Umzonungen oder Gestaltungsplänen Mehrwerte (sogenannte Planungsvorteile) entstehen, wird eine Mehrwertabgabe bemessen.»

 

Der kommunale Mehrwertausgleich bedarf der Zustimmung der Gemeindeversammlung. Anschliessend muss er von der Baudirektion des Kantons Zürich genehmigt werden.

 

(bn)